新华财经北京9月29日电 当公募REITs市场历经多年探索日趋成熟，其“私募兄弟”——持有型不动产ABS也在加速成长。作为连接不动产市场与资本市场的金融桥梁，这类产品正悄然成为存量时代下企业优化资本结构、降低资产负债率、盘活资产的重要金融工具。
今年以来，持有型不动产ABS发行明显提速，截至目前，上交所公告产品已累计35只、697.86亿元。在商业地产、工业园区、高速公路、基础设施等不少知名资产通过证券化方式实现盘活之后，越来越多的企业开始关注并探索这一创新融资渠道。
业内人士表示，在公募REITs众多发展经验的积累与更多支持政策的引导之下，持有型不动产ABS市场活力将进一步释放。亦有机构指出，未来五年持有型不动产ABS规模有望突破万亿元，各界在税收、流动性、资产类别等方面的深入探索也必将转化为适宜我国资本市场的可复制模式。
融资“新势力”迅猛成长持有型不动产ABS加速扩容
据新华财经梳理，今年以来持有型不动产ABS市场发展突飞猛进。截至2025年9月28日，上交所持有型不动产ABS挂网产品共计35只、697.86亿元，其中有29只产品为年内接受受理，此前2024年仅有5只产品、2023年仅有1只产品逐步受理、反馈和通过。
2025年至今，上交所受理的29只、411.58亿元持有型不动产ABS产品中，有11只通过审核（另有2只通过的是去年受理项目）、14只已反馈、4只尚在受理状态，其中年内通过审核的产品拟发行规模为235.68亿元，已是上年同期的约4.75倍。
从资产类型来看，产品结构日趋多元化。除传统的商业地产、高速公路外，产业园区、仓储物流、租赁住房等新兴业态占比显著提升。从投资者结构来看，保险公司、银行理财子公司等长期机构投资者占比逐步提高，反映出市场对持有型不动产ABS资产认可度的提升。
金杜律师事务所合伙人、全国律协信息委副主任、中国资产证券化论坛基础资产与结构创新专委会主席陈府申对新华财经表示，“持有型不动产ABS是具有较强创新意义的ABS产品，也是具有划时代意义的‘资产上市’的优质创新平台。其通过资产支持专项计划受让项目公司股权和债权，间接取得基础设施项目所有权或经营权利，并获得基础设施项目租金、收费等稳定现金流，且能够给予原始权益人以此为依托进行扩募，并给予投资人获得二级市场的流动性与潜在溢价的独特金融价值。”
“一般来说，具备长期限、稳定的权益资金及降负债需求的企业，适宜以存量杠杆较高、合规性较为良好、不具有实质瑕疵的不动产发行持有型不动产ABS。”陈府申补充道。
“持有型不动产ABS正在从新兴金融工具走向主流。”某头部券商资产证券化业务负责人表示，“优质资产通过证券化方式实现价值发现，为原始权益人提供了存量盘活的有效途径。”
政策“全覆盖”积极赋能制度创新激发投融资热情
持有型不动产ABS的快速发展，离不开政策环境的持续优化。
2020年，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动公募REITs试点。彼时，这一政策不仅打开了公募REITs大门，也为私募REITs市场提供了参照系。
2022年，《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确推动REITs健康发展、鼓励资产证券化盘活存量资产；中国证券投资基金业协会亦提出加快构建公募REITs、私募REITs与Pre-REITs协同发展的多层次市场格局。同年，沪深交易所发布《不动产资产支持证券业务指引》，对持有型不动产ABS的信息披露、基础资产要求、风险管理等进行了详细规定，提升了产品标准化程度。
税收政策、扩募安排等配套规则也不断有积极进展。2023年初，财政部、税务总局发布公告，明确不动产ABS运营环节相关税收政策，缓解了此前长期困扰市场的重复征税问题。今年5月，上交所公告试点存量持有型不动产资产支持证券扩募发行业务。
同时，各地政府亦积极推出配套支持政策。上海、深圳等地金融监管部门将持有型不动产ABS纳入金融创新重点支持领域，为产品发行提供绿色通道。值得注意的是，监管机构在鼓励创新的同时，也注重风险防范，不断强调对基础资产质量、现金流稳定性的审核要求。
基于这些政策合力，今年以来的持有型不动产ABS市场活力得到有效激发。仲量联行中国区评估咨询服务部负责人表示：“政策明确了发展方向，消除了市场顾虑。我们观察到，越来越多的企业开始积极考虑将不动产证券化作为资产管理的战略工具。”
此外，政策支持不仅降低了产品发行难度，也提升了市场投资信心。一家保险资管固定收益投资负责人对新华财经表示，“随着相关领域制度不断完善，我们也在加大对优质持有型不动产ABS的配置力度，将其视为长期资产配置的重要组成部分。”
亦有投资人士对新华财经分析称，当下险资机构正在深度参与市场生态重构，中国人寿、泰康资产等通过高比例份额认购、担任投融资顾问等方式，推动市场供给端扩容。例如，万国数据发行的首单数据中心ABS中，险资认购占比达70%，并通过保留运营权实现产融结合。
“这种产品的特点是‘坚持实质重于形式，突出资产信用’”，陈府申进一步解释称，制度安排整体借鉴公募REITs政策导向和产品要求，根据投资者需求灵活定制融资规模、收益分派，根据原始权益人需求灵活设置运营管理及其他控制权特殊条款，从而激发市场活力。
市场“成熟度”仍待提升机构期待更多可复制经验
站在当前时点，各方对持有型不动产ABS发展前景充满期待，但也清醒认识到挑战所在。如何打通各类因素执行层的“最后一公里”，实现模式的广泛复制，成为经营主体的普遍需求。
清华大学五道口金融学院近日发布的研究报告指出，我国持有型不动产ABS市场存在巨大发展空间。 报告预计，随着存量资产时代延续，五年内我国持有型不动产ABS市场规模有望突破万亿元大关。
为实现这一目标，市场还需在多个维度持续发力。
首先，税收问题是业内关注焦点。此前，北京大学光华管理学院REITs课题组建议称，进一步优化税收政策，明确资产重组环节的税收政策，降低产品设立成本，提升市场竞争力。
其次，流动性提升也是关键挑战。目前持有型不动产ABS主要在交易所固定收益平台交易，流动性相对不足。多家券商研究报告显示，可以引入做市商制度，扩大投资者范围，逐步提升二级市场活跃度。
同时，基础资产范围仍有待拓宽。戴德梁行中国区相关负责人认为，“未来应鼓励更多资产类型的证券化，如数据中心、养老地产等新经济不动产，为市场注入更多活力。”
“我国持有型不动产ABS市场正处在从量变到质变的关键节点。” 中国REITs联盟秘书长王刚表示，“随着制度环境持续优化，市场参与者日益成熟，这一产品有望成为不动产金融体系的又一重要支柱。”
展望未来，持有型不动产ABS与公募REITs的联动更加值得期待。 多位市场人士指出，持有型不动产ABS可作为公募REITs的“孵化器”，企业可通过发行私募产品培育资产，待条件成熟后转为公募REITs，形成多层次市场体系，进而打造我国不动产金融创新生态。
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